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Projektprüfung und Risikomanagement

Eines der dagobertinvest-Prinzipien lautet: „betriebswirtschaftlich geprüft“. Im Folgenden wollen wir offenlegen, wie wir das machen.

Phase 1: Projektprüfung

Ist das Projekt zu den geplanten Kosten in der geplanten Zeit umsetzbar?

... und können durch die geplanten Erlöse die Darlehen inkl. Zinsen zurückbezahlt werden?

Bonitäts-prüfung

Beurteilung Jahresabschlüsse, Saldenlisten, Verträge

Trackrecord

Bewertung früherer Projekte, Kompetenz und Erfahrung des Emittenten

Projekt-kalkulation

Überprüfung projektierter Baukosten, Vergleich Verkaufspreise mit Datenbanken, Verifizierung Bauzeitplan

Rechtliche Prüfung

Beleuchtet gesellschaftsrechtliche Aspekte, Baugenehmigung, die projektrelevanten Kreditverträge samt Nebenbedingungen

Cashflow Rechnung

Prüfung der liquiden Mittel, ob das Projekt realisiert und die Rückzahlung samt Zinsen erfolgen kann

Kohärenz prüfung

Prüfung, ob alle Plattforminformationen mit allen Projektunterlagen übereinstimmen

Wenn alle Daten erhoben sind, findet eine Board Sitzung statt, an der der Vertrieb, das Risikomanagement und die Geschäftsleitung an einem Tisch sitzen und gemeinsam Bedingungen festlegen, unter denen man ein Projekt der Crowd zum Zeichnen präsentieren kann.

Vielfach sind diese Bedingungen nicht erfüllbar, dann wird ein Projekt abgelehnt oder auch auf einen späteren Zeitpunkt verschoben (wenn die Bedingungen zu einem späteren Zeitpunkt erfüllbar werden).

Phase 2: Projektbegleitung

Nachdem ein Funding erfolgreich abgeschlossen wurde, werden alle relevanten Daten erfasst und der Projektfortschritt laufend aktiv beobachtet. 

Der Emittent ist verpflichtet, den Anleger*innen quartalsweise Bericht zu erstatten. Deswegen kontaktieren wir jeden Emittenten regelmäßig und fragen neue Entwicklungen im Baufortschritt ab. Ebenso kontrollieren wir stichprobenartig Baustellen und lassen uns Bilder von den Projekten schicken.

Die so erlangten Informationen werden von uns im Newsbereich eines jeden Projekts veröffentlicht, zusätzlich erstellen wir einen Quartalsbericht vier Mal pro Jahr.

Diesen Projektfortschritt können Sie als Investor*in des jeweiligen Projekts auch direkt über Ihr Dashboard abrufen.

Phase 3: Rückzahlung

3 Monate vor der geplanten Rückzahlung bereiten wir die Rückzahlung vor. Dies bedeutet, dass wir die Zinsen und somit den gesamten Rückzahlungsbetrag je Anleger für den Emittenten errechnen und einen entsprechenden Zahlungsträger vorbereiten, der in das Online Banking System des Emittenten eingelesen werden kann.

Dann gibt der Emittent die Rückzahlungen frei und die Anleger*innen erhalten Kapital + Zinsen wieder zurück auf ihr Referenzkonto überwiesen.

Phase 4: Problemfälle

Bei der Lösung von wirtschaftlichen Problemen ist der größte Feind der Zeitdruck. Dieser führt nämlich oftmals verfrüht zu einer Insolvenz. Das von Ihnen gegebene Kapital ist nachrangig. Das Wesen der Nachrangigkeit ist in Ihrem Darlehensvertrag Punkt 2 abgebildet. Zusammengefasst kann ein Schuldner durch das Versäumen des Zahlungstermins nicht insolvent werden.

Vordergründig scheint dies ein Nachteil für den Gläubiger zu sein. Bei praktischer Betrachtung ist genau dieses Element aber sehr nützlich: ein Insolvenzverfahren ist für alle Beteiligte ein „worst case Szenario“, also die schlechteste aller Varianten.

Durch die Nachrangigkeit hat der Immobilien Entwickler manchmal noch die entscheidenden wenigen Monate zusätzlich, um das Projekt doch noch wie geplant zu realisieren oder zu verwerten, um dann die Rückzahlung vereinbarungsgemäß zu leisten. Wären die Forderungen der Anleger nicht nachrangig, so müsste der Geschäftsführer ein Insolvenzverfahren anmelden, was in den überwiegenden Fällen ein deutlich schlechteres Ergebnis für die Anleger*innen brächte.


Trotz der sorgfältigen Vorgehensweise kommt es in wenigen Fällen zu Störungen, die wir so feststellen. 

Die erhaltenen Informationen zu den Quartalsberichten passen nicht mit den geplanten Projektfortschritten zusammen, das heißt man merkt, dass das Projekt gegenüber dem Zeitplan hinterher ist.

Wir erhalten bei Kontaktaufnahme zur Vorbereitung der Rückzahlung die Antwort, dass mangels Liquidität nicht zurückgezahlt werden kann.

In solchen Fällen haben wir eine Interventionstruppe, die sofort mit den Immobilienentwicklern Kontakt aufnimmt und weitere Schritte setzt.

Eine Verzögerung tritt ein, wenn der Emittent die Rückzahlung und/oder Zinsen nicht pünktlich leisten kann. Bei alten Projekten (bis 05.2017 gestartet), enthielten die Darlehensverträge noch keine Verlängerungsoption. Bei Projekten danach kann der Emittent die Verlängerungsoption einseitig und einmalig für maximal 6 Monate in Anspruch nehmen. In einem solchen Fall sprechen wir von einer Verlängerung (nicht von einer Verzögerung), da sie ja vertraglich vereinbart ist.

Verlängerungsoption bedeutet, dass der Emittent die Laufzeit einseitig unter folgenden Bedingungen verlängern kann:

  • Ankündigung 1-3 Monate im Vorhinein, wie im Darlehensvertrag vereinbart
  • Verlängerung einmalig und maximal bis zur vertraglich vereinbarten Verlängerungsfrist
  • zusätzlich zur Standardverzinsung fallen dann meist 1,25% p.a. für den Verlängerungszeitraum an
Unser Anspruch ist, dass es in nur seltenen Fällen (< 10% aller fälligen Rückzahlungen) zu Verzögerungen kommen soll.

Phase 5: Intervention bei Verzögerungen

Bei Verzögerungen kommt ein Abteilungsleiter, der langjährige Erfahrung in der Sanierung von Unternehmen und Immobilienprojekten hat, zum Einsatz.

Der Emittenten-Vertrag ist ein umfassendes Vertragswerk, das zwischen der Plattform (dagobertinvest) und dem Emittenten (Bauträger) abgeschlossen wird. Hier werden sehr tiefgehende Pflichten des Emittenten wirksam, sobald wir Störungen erkennen:

  • Offenlegungspflichten von wirtschaftlichen Unterlagen und Verträgen
  • Duldung von diversen Prüfungshandlungen durch die Plattform
  • Möglichkeiten zur direkten Kontaktaufnahme beim Steuerberater
  • Entbindung der finanzierenden Bank vom Bankgeheimnis
  • Einschaltung von Sanierungsberatern
  • Einschaltung unseres Firmenanwaltes
  • Geltendmachung von Haftungen gegen den/die Geschäftsführer
Das eröffnet uns die Möglichkeit einen Überblick zu verschaffen und anschließend mit dem Emittenten ein Lösungskonzept zu erarbeiten. Die Erarbeitung eines solchen bedarf natürlich der aktiven Mitwirkung des Emittenten. Wir können nicht in deren Geschäftsführung einwirken und auch aktiv nichts entscheiden oder umsetzen. Wir bringen proaktiv unsere Beratungs- und Lösungskompetenzen ein, um einen positiven Abschuss für Sie zu erwirken.

Die Maßnahmen, die wir setzen, hängen von den Gegebenheiten und der individuellen Situation ab und reichen von bloßen Aufforderungen bis hin zur Androhung von Anzeigen.

Alles dient einem Ziel: Sie als Anleger*in sollen ihre Zinsen und ihr Kapital vereinbarungsgemäß erhalten, bzw. bei Verzögerungen sicher zu einem späteren Zeitpunkt. Gegebenenfalls vereinbaren wir auch Teilzahlungen, sobald Liquidität vorhanden ist.


Häufig gestellte Fragen haben wir für Sie in den FAQs gesammelt.