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Fragen zur Rückzahlung von verspäteten Projekten

Fragen zur Verspätung von Projekten

Derzeit sind einige Projekte bei unserer Plattform als „verspätet“ gemeldet. Das ist unerfreulich - nicht nur für unsere Investor:innen, sondern auch für uns als Plattform. Aber es gibt gute Gründe solche Projekte nicht als Wackelkandidaten zu sehen. Andreas Zederbauer, CEO und Co-Founder von dagobertinvest, erklärt Ihnen anhand von Investorenanfragen warum:

Das mag sein, jedoch muss man diese Aussagen auf die Grundmenge beziehen: Unsere Strategie als Marktführer war und ist immer noch, eher kleinere, dafür viele Projekte zu präsentieren. Das ist vor allem auch aus Gründen der Diversifikation sinnvoll. Wir haben bereits 230 Projekte finanziert, der zweite am österreichischen Markt nur noch 140. Sogar unter Einbeziehung der Deutschen Plattformen haben wir nach Exporo die meisten Projekte abgewickelt. Also ist es auch logisch, dass wir anzahlmäßig mehr Verspätungen ausweisen als andere Plattformen. Ebenso wurden daher schon 87 (!) Projekte vollständig zurückbezahlt, viele davon auch solche, die verspätet waren. Ein zweiter logischer Grund sind unsere kurzen Laufzeiten. Wenn Projektträger zu uns kommen und uns einen Bauzeitplan vorlegen, dann orientieren wir uns an dieser (meist optimistisch kurzen) Annahme und geben keinen Sicherheitspolster drauf. Warum? Weil wir Verspätungen nicht grundsätzlich schlimm finden! Zum einen wollen wir Dampf im Kessel erzeugen, sodass der Projektträger sich an seinen eigenen Plan gebunden fühlt und zum anderen wird ab der Verlängerung (bis 6 Monate) sofort ein höherer Zinssatz fällig, nämlich +1,25%. Ab der Verspätung werden bei den Verträgen ab 2021 sogar +4% p.a. fällig. Seien Sie sich sicher, dass kein Projektträger diese Kosten leichtfertig eingeht. Ein dritter Grund liegt an der Situation von Lieferengpässen durch COVID. Von dieser sind so gut wie alle Branchen betroffen (unlängst wurde wieder bekannt, dass ganze Autofabriken für mehrere Wochen die Leute nach Hause schicken). Ja wir hören davon nicht täglich in den Nachrichten, aber wenn die Projekte dem Ende zugehen, dann manifestieren sich Verspätungen, die vielleicht schon vor 12 Monaten oder mehr eingetreten sind.

Jeder Mensch denkt sich seine Welt nach eigenen Vorstellungen und Erfahrungen zusammen. Aber stimmen tut das aus den oben genannten Gründen sicher nicht. Wir haben auf unserer Plattform mehrere Kategorien vorgesehen. Lediglich solche, wo wir aus unserer Informationslage keine Einschätzung treffen können, stellen wir auf „unsicher“. Ja und in dieser Kategorie ist es auch unsicher, ob es noch zu Rückzahlungen kommen wird. Derzeit sind ca. 4% unserer Projekte als „unsicher“ eingestuft. Tatsächlich ist es aber so, dass auch unsichere Projekte am Ende von vielen Maßnahmen, Klagen usw. trotzdem zur Gänze bezahlt wurden. Bevor wir dagobertinvest 2015 gründeten, waren ein Kollege und ich mehrere Jahre in der Sanierungsberatung tätig. In dem Zusammenhang bin ich auch ein ausgebildeter „Certified Turnaround Manager“. Was ich sagen will ist, dass wir eine Ahnung haben von dem, was in Krisensituationen in Unternehmen passiert.

Bei Crowdinvesting zwingt uns die Rechtslage in das Konzept der qualifizierten Nachrangdarlehen. Deswegen können und dürfen wir nur unbesicherte Darlehen vermitteln. Und das bringt Sie als Anleger:in in Krisenfällen in folgende Situation: Erstens man kann die Forderungen schwer klagsweise betreiben, solange das Unternehmen in der Krise ist. Zweitens können wir als Plattform nicht einschreiten, da Sie der Vertragspartner sind und wir keine Rechtsstellung haben. Was bleibt sind Hilfestellungen für Krisenunternehmen anzubieten und den Druck aufrecht zu erhalten. Ich verweise auch auf meine Blogs „Sicherheiten im Regime von qualifizierten Nachrangdarlehen“ und auch „Das Wasserfall Prinzip“. Fassen wir also zusammen: Wir können als Plattform in der Krise nur beschränkt rechtlich vorgehen, erstens wegen des Instruments Nachrangdarlehen und zweitens wegen unserer Rechtstellung. Trotzdem nehmen wir unsere Verantwortung wahr und bleiben an jedem Projekt dran, um Ihre Interessen bestmöglich zu wahren. Wir wissen, dass es auch um unsere Reputation geht! Ich bin persönlich in diese Fälle eingebunden.

Das ist der Punkt, wo ich über den Verlauf von Sanierungsmaßnahmen sprechen möchte: Grundsätzlich gibt es zwei Phasen, nämlich die außergerichtliche und die gerichtliche Betreibungsphase. Die außergerichtliche Phase beginnt eigentlich mit der Verspätung. Spätestens dann (meistens schon früher) beschäftigen wir uns intensiv mit dem Projektträger, versuchen zu klären, was die Ursachen waren und wie Lösungen gefunden werden können. In dieser Phase sind wir (wie oben beschrieben) sehr von der Bereitschaft des Projektträgers abhängig, mit uns zusammen zu arbeiten. Rein rechtlich müsste er das nicht. Er könnte sich auf die außergerichtliche Durchsetzungssperre berufen, was bedeutet, dass er sich nur darauf berufen müsste, jetzt nicht zurückzahlen zu können, weil er sein Unternehmen ansonsten in eine Krisen bringen würde. Vielleicht ist es Ihnen schon aufgefallen, dass wir in den diesbezüglichen Verständigungen an die Investoren genau diesen Satz einfügen lassen. Zum Zeitfaktor: Im Grunde ist es in solchen Fällen so, dass das Geld zur Rückzahlung beim Projektträger aktuell nicht da ist. Auch durch unsere Interventionen wird es in diesen Fällen nicht schneller verfügbar sein, da ja meistens externe Faktoren (Wohnungen müssen erst fertiggestellt, verkauft werden, usw.) das Zeitgeschehen definieren. Egal wie schnell wir also Informationen herbeischaffen, dadurch beschleunigen wir die Rückzahlung nicht. Konkret: wenn ein Projekt in die Verspätung geht, dann werden wir sofort aktiv. Wir bekommen dann vom Bauträger eine Geschichte erzählt. Bevor wir die allerdings den Anlegern weitererzählen, müssen wir die Sachlage prüfen. Wir müssen uns also den Baufortschritt nachweisen lassen (schon das ist nicht so einfach und muss ggf. mit Sachverständigen belegt werden), wir müssen einen Einblick in die Liquiditätssituation des Unternehmens bekommen und allfällige Verkäufe und „Reservierungen“ rechtlich prüfen. Selbst wenn wir also einen konstruktiven Projektträger haben, so dauert dieser Schritt schon mal einige Wochen. Erst dann haben wir einen ersten Überblick und können Anleger informieren. Noch immer ist das Problem aber nicht gelöst, sondern maximal verstanden. Jetzt geht es in die Details und wir prüfen die Schlüssigkeit der Lösungsvorschläge, die uns präsentiert werden. Und diese kontrollieren wir dann mit Terminsetzungen konkret nach. Was aber tun, wenn uns erzählt wurde, dass noch 3 Wohneinheiten zu verkaufen sind und dies bis zur nächsten Frist wieder nicht gelingt? Ich glaube Sie erkennen, dass es für eine Plattform nicht einfach ist, „Druck“ zu machen, denn es sind nicht wir, die Probleme lösen müssen oder können, sondern es sind die Projektträger, die es tun müssen. Wir sind Boten, die den Succus aller Informationen an Sie kommunizieren. Der oben beschriebene Prozess geht nun so lange hin und her (Informationen einholen – verifizieren – strukturieren – an Anleger mitteilen) bis wir das Gefühl bekommen, dass der Projektträger unschlüssig agiert, lügt oder schlicht inkompetent ist und wir nicht mehr an seine Lösungsvorschläge glauben. Dann starten wir das gerichtliche Betreibungsverfahren. Zu diesem Zeitpunkt ist aber denklogisch schon viel Zeit verstrichen, die Sie als Anleger als untätige Zeit wahrnehmen. Wie Sie wahrscheinlich wissen, haben wir in den Verträgen ab September 2020 Sicherungsmittel vereinbart. Das sind Sicherungen, die den Rahmen des qualifizierten Nachrangdarlehens nicht sprengen. Sobald ein Fall gerichtsanhängig wird, wird das Projekt auf „unsicher“ gestellt. Und nun beginnt überhaupt eine neue Zeitrechnung. Ab der Entscheidung zur Klage vergehen mal ca. 4 Wochen bis ein Anwalt die Klagsschrift (samt Studium der dazugehörigen Dokumente) verfasst und bei Gericht eingebracht hat. Und dann ist sie eingebracht, hurra. Bald darauf wird die erste Tagsatzung festgesetzt, die binnen 2-4 Monaten nach Klagseinreichung stattfindet. Und so geht eine Klage dann in diesen Monatsschritten weiter. Und dazwischen gibt es leider nichts zu berichten. Und trotzdem haben wir auch schon im Klagesweg Projekte vom Eis und zur Rückzahlung gebracht. Was ich Ihnen sagen will: Wenn sich ein Immobilienprojekt verspätet, dann gibt es viele Gründe die dazu führen können. Diese zu analysieren und außergerichtliche Sanierungsschritte abzuleiten braucht einiges an Zeit. Diese Zeit und die Ressourcen dafür stellen wir Ihnen kostenlos zur Verfügung, weil uns klar ist, dass auch das Vertrauen in uns bei Ausfällen beschädigt wird. Während der ganzen Zeit sitzen wir aber nicht im „drivers seat“. Wir haben eine schwache Rechtsstellung (da wir als Plattform nicht der Vertragspartner des Projektträgers sind), sondern sind „Druckmacher“ und Boten. Und als Überbringer von schlechten Nachrichten stehen wir dann in Ihrer Kritik. Wenn Fälle gerichtlich betrieben werden müssen, dann dauert alles noch länger und es entstehen sehr hohe Kosten. Alleine die Klagseinbringung auf EURO 500.000 Forderungen kostet schon zu Beginn ca. EURO 24.000, wie wir unlängst leidvoll erfahren haben. Nachdem wir die Kosten auf unser Plattformrisiko tragen, will diese Entscheidung gut überlegt sein. Alle diese Schritte – außergerichtlich wie gerichtlich – setzen wir für Sie, in Ihrem Interesse und ohne Kostenbeteiligung. Bitte wertschätzen Sie diese Tatsachen und bringen mehr Kritik zu den Projektträgern, die auch gleichzeitig Ihre Vertragspartner sind. Zu jeder Zeit können Sie auch Ihre Forderung mit eigenen Mitteln und Maßnahmen betreiben, wenn Sie glauben auf diesem Weg schneller erfolgreich zu werden. Da wir es bei unseren Projektträgern meistens mit kleinen und mittleren Immobilienentwicklern zu tun haben, wurden wir bisher von krimineller Energie verschont und eigentlich alle säumigen Schuldner sind zahlungswillig (vergleiche: leider nicht immer zahlungsfähig!) und wollen auch ihre Reputation nicht beschädigen und den Fall zu einem guten Ende bringen. In sehr wenigen Fällen werden Rückzahlungen daher strittig.

Die Einteilung von Projekten in unsere definierten Kategorien erfolgt je Einzelfall und immer nach professionellen Entscheidungsparametern. Da ich selbst in unserem Monitoring Team dabei bin, kann ich auch versichern, dass die Entscheidung sorgfältig ist. Das soll heißen, dass beispielsweise die Projektkategorisierung auf „verspätet“ bleibt, wenn uns Tatsachen belegen, dass eine Rückzahlung sehr wahrscheinlich ist (etwa weil noch die letzten Wohneinheiten verkauft werden müssen). Ebenso definieren wir „unsicher“, wenn wir aus der Gesamtlage nicht mehr sicher sind, oder ein Klagsfall daraus wird, wo wir entweder zeitlich oder inhaltlich noch keine Klarheit haben. Als Ausfall sind solche Projekte zu werten, wo ein Insolvenzfall eingetreten ist und das Insolvenzverfahren abgeschlossen ist. Erst dann steht die Schadenshöhe fest, erst dann darf diese Forderung umsatzsteuerlich korrigiert werden, erst dann darf eine Verlustbescheinigung ausgestellt werden. Das sind zivil-, insolvenz- und steuerrechtliche Vorgaben. Dass manche Anleger ab einem gewissen Zeitverzug verspätete oder unsichere Projekte schon als Ausfall sehen, ist eine persönliche Wertung. Vergleichbar wenn sie bei fallenden Aktienkursen hinein verkaufen. Solange sie investiert bleiben, haben Sie auch noch keinen Verlust realisiert, sondern ist der Verlust möglicherweise nur drohend und kann später durch steigende Kurse wieder korrigiert werden. Deswegen bleiben unsichere Projekte so lange „unsicher“, bis sie sich in die eine oder andere Richtung geklärt haben. Daher werden bei unsicheren Projekten auch keine Zinsen mehr im Dashboard angezeigt und für die Rendite gerechnet. Auch wenn ein Insolvenzverfahren bevorsteht oder auch schon eingeleitet ist. Und ich sage ausdrücklich dazu, dass dies bei drei bis vier Projekten der Fall ist. Genauso hier: Auch wenn manche Projekte verspätet sind, so gibt es gute Gründe, warum dies (wegen der deutlich höheren Verzinsung) in unserem System nicht schlecht für Sie sein muss. Wesentlich ist, dass wir Projekte nicht schöner darstellen, als sie sind und dass Sie sicher sein können, dass wir an jedem Projekt dran sind und dranbleiben. Wir stehen auf Ihrer Seite und verfolgen die gleichen Interessen wie Sie, nämlich in jedem Fall eine möglichst vollständige und hoch verzinste Rückzahlung.

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