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Im Interview mit dagobertinvest spricht Geschäftsführer Nikita Martynov über die aktuell herausfordernde Situation sowie die Besonderheiten des Investitionsprojekts P387 | MNB: Mahlsdorf - Stadtteil von Berlin.

dagobertinvest: Wie sind Sie zum Immobiliengeschäft gekommen? Können Sie uns etwas zu Ihrem Werdegang erzählen?

Nikita Martynov: Schon durch mein Studium der Volks- und Betriebswirtschaft habe ich meinen Weg in die Immobilienbranche gefunden. Nach der Finanzkrise 2008/2009 war ich dann bei der Landesbank Berlin dafür zuständig notleidende Kredite von Immobilienprojekten in Milliardenhöhe zu restrukturieren. Später analysierte ich beim Energiekonzern Gazprom Germania Developmentmaßnahmen im Bereich Energie. Ein weiterer beruflicher Wechsel führte mich zu innovativen Projekten wie beispielsweise einem Solarpark und der Entwicklung eines Co-Living/Co-Working Konzepts. Diese Etappen auf meinem Weg haben mich bestens dafür gerüstet 2015 schlussendlich mit dem Fokus auf Finanzierung und Controlling ins Bauträgergeschäft einzusteigen.

dagobertinvest: Wie würden Sie den Immobilienmarkt in Berlin bzw. Deutschland beschreiben und wie nutzen Sie diese Besonderheiten im Rahmen Ihrer Projekte?

Nikita Martynov: Besonders in Nord-Deutschland wird der Immobilienmarkt mittlerweile von "4 D's" dominiert. Einerseits wird die individuelle Co² Strategie bei Bauprojekten immer bedeutsamer (Dekarbonisierung), der Lebensmittelpunkt wird immer mehr ins Umland von großen Ballungszentren verlagert (Deurbanisierung) und auch der demografische Wandel spielt eine große Rolle. Barrierefreiheit und altersgerechtes Wochen gewinnen an Bedeutsamkeit. Zu guter Letzt ist auch die Digitalisierung vollends in der Baubranche angekommen: Die Nachfrage nach Home-Office Bereichen und Smart Systems ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Diese Besonderheiten des Immobilienmarktes werden bei unseren Projekten auch berücksichtigt. Nicht umsonst ist das Projekt "The Ostin" am Rande Berlins angesiedelt, inmitten eines Gebiets mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Parks, Grünflächen und Seen.

dagobertinvest: Zu Ihrem aktuellen Projekt - wie entstand der Name „The Ostin“? Welche Bedeutung hat der Name für das Projekt?

Nikita Martynov: Ursprünglich war es eine Arbeitsversion unserer Kollegin, als wir dem Kind bzw. Projekt für die anstehende Vermarktung einen Namen geben wollten. Wir sind schon seit Jahren in der Stadt Berlin tätig und sehen immer wieder, dass die Bezirke aus dem Osten der Stadt immer beliebter werden, weil dort die Preise zwar ebenfalls stark wachsen aber von einem etwas anderen Niveau kommen, als die Bezirke aus West-Berlin und der Stadtmitte. OST ist IN, also OSTIN. Es gibt dem Projekt eine Bedeutung und gleichzeitig eine gewisse Persönlichkeit. Solche Bezirke wie Mahlsdorf im Osten der Stadt sind sehr gut angebunden und haben inzwischen einen sehr charmanten Flair.

dagobertinvest: Wo sehen Sie die Besonderheiten vom Gesamtprojekt „The Ostin“?

Nikita Martynov: Wir haben mit dem gesamten Wohnquartier ein Produkt geschaffen, welches architektonisch und konzeptionell nicht nur in die Umgebung passt, sondern diese auch etwas prägt. Wir haben sehr viele Erfahrungen aus anderen Projekten einfließen lassen. Dem Projekt liegt die Idee zugrunde, einen Lebensort zu erschaffen, an dem die Privatsphäre und die Nähe zur Natur auf harmonische Weise mit den Vorzügen des Großstadtlebens, der modernen Architektur und den energieeffizienten Technologien verbunden werden. Baulich wird diese Idee mit einem einzigartigen architektonischen Ensemble verkörpert, welches aus 2 eleganten Mehrfamilienhäusern mit 15 Eigentumswohnungen und 4 separat stehenden, großzügigen Townhäusern bzw. Doppelhaushälften mit privaten Grundstückflächen besteht. Wir haben bewusst zwei Bauabschnitte gemacht und haben auch auf jedem Grundstücksteil ein etwas anderes Produkt kreiert, welches aber auch als gesamte Wohnanlage funktioniert. Bei dem aktuellen Funding ist es der Bauabschnitt und der Grundstücksteil mit den Townhäusern.

dagobertinvest: Wie meistern Sie die aktuell herausfordernden Zeiten, gerade im Hinblick auf steigende Energie- und Rohstoffkosten oder Lieferengpässe?

Nikita Martynov: Ja, es ist sicherlich eine Herausforderung, der man sich nun mal stellen muss. Bauen war immer ein kleines Abenteuer. Jetzt ist es sicherlich etwas turbulenter bzw. mit weiteren Herausforderung, wie ihrerseits genannt, verbunden. Aber auch hier setzten wir auf zahlreiche Erfahrungen aus anderen unsererseits betreuten und realisierten Projekten. Wir haben ein ganz gutes Netzwerk an Planern, Ingenieuren und Baufirmen aus Berlin und Brandenburg oder auch überregional Tätigen, mit denen wir seit Jahren eine sehr gute Beziehung pflegen. Da wir auch Projekte von anderen Bauträgern betreuen, gibt es auch dort stets aktuelle Infos zu Preisen und Problemen auf dem Markt. Dieses Netzwerk wächst ständig und Neu-Kontakte ergeben weitere Geschäftsbeziehungen. Weil wir permanent Bauleistungen vergeben als Bauherr oder aber auch als jemand, der fremde Projekte in der Ausführung betreut, haben wir ein qualifiziertes Fundus an Baufirmen bzw. Gewerken. Diese Parteien setzen ebenfalls auf die positiven Erfahrungen der Vergangenheit mit uns und man sucht ständig Synergien bei den Bauvorhaben aus unserem Portfolio. Es gibt sicherlich Preiserhöhungen aus der aktuellen Situation auf den Märkten. Aber auch da gibt es bereits Preisanapassungen und gewisse Gegenbewegungen weil z.B. viel Großbaustellen verschoben werden, aber die Gewerke nicht warten können. Durch ein vorausschauendes Miteinander plant man die Vergabe von Bauleistungen sehr sorgfältig im Voraus und stimmt sowohl die Kapazitäten als auch Ausführungszeiten der Gewerke aufeinander ab. Außerdem haben wir das Bauvorhaben in der Ausführungsplanung inzwischen gut durchdacht und bereits Materialen auf Verfügbarkeit und Ausführungsarten in der Realisierbarkeit geprüft. Fakt ist, dass wir bereits Taten sprechen lassen und nicht nur abgerissen und das Grundstück hergerichtet, sondern auch den Bau bereits begonnen haben. Weitere Gewerke mit qualifizierten Angeboten liegen vor und stehen Gewehr bei Fuß.

dagobertinvest: Wie haben Sie die Townhäuser/Wohneinheiten am Markt positioniert? Wie schätzen Sie die Nachfrage ein?

Nikita Martynov: Als im Februar 2022 leider Gottes der Krieg ausbrach und es enorme Wellen nach sich zog, war uns klar, dass der Absatzmarkt etwas einbrechen würde. Dies war auch der Fall. Bereits zum Jahreswechsel zeichnete sich der Anstieg des Zins-Niveaus an. Daher haben wir uns entschieden bis in den August hinein mit der breiten Vermarktung zu warten und nur vereinzelt aus dem Netzwerk, vereinzelte Aktionen in der Nachbarschaft und mit Einzelanzeigen zu agieren. Die Townhäuser haben wir erstmal gar nicht beworben, sondern nur auf Nachfrage präsentiert. Wir konnten aber insgesamt genug Anfragen generieren, um unsere Vertriebsstrategie samt Pricing zu optimieren und den Wettbewerb weiter zu analysieren. Einige Reservierungen konnten wir bereits mit den Interessenten vornehmen. In den kommenden Wochen sollten weitere folgen und notarielle Beurkundungen stattfinden. Erst seit einigen Tagen sind wir mit dem ganzen Projekt in den einzelnen Portalen präsent und werden weitere Portale sukzessive aktivieren. Aktuell merken wir jetzt schon aufgrund der beendeten Sommerferien größere Nachfrageaktivitäten. Wir denken aufgrund der unterschiedlichen Größenvielfalt der einzelnen Einheiten, werden wir auch weiterhin eine stabile Nachfrage generieren und bis Ende der Projektlaufzeit alle Einheiten veräußern können. Inzwischen hat sich auch das Zinsniveau etwas stabilisiert und das meiste ist bereits eingepreist durch die Bankenlandschaft. Der Wohnungsmangel und stark steigende Mieten in der Hauptstadt treiben weiterhin seinen Beitrag zur Nachfrage.

dagobertinvest: Wer ist die Zielgruppe für das Projekt „The Ostin“? Welche Vertriebsstrategie wird verfolgt?

Nikita Martynov: Das Wohnquartier OSTIN ist eine echte Wohlfühloase für Familien, Paare und Senioren, die ihren Lebensmittelpunkt etwas abseits des Großstadtlebens sehen, aber nicht auf die greifbaren Vorzüge der Großstadt ganz verzichten wollen. Wir haben jeden Wohnaspekt bis ins kleinste Detail durchdacht und mit Sorgfalt und Liebe für jedes Familienmitglied planerisch umgesetzt. Die Wohnfläche der insgesamt 19 Wohneinheiten ist sehr variabel und beträgt zwischen 60 und 200 qm. Durch gemütliche Gartenflächen oder Balkone, familienfreundliche Außenanlagen, flexible und funktionale Grundrisse sowie die größtenteils barrierefreie Bauweise sind die zu entstehenden Wohnungen und Townhäuser ein ideales Zuhause für Familien ohne oder mit Kindern unterschiedlichen Alters, Paare, Menschen mit Beeinträchtigungen sowie Senioren.

dagobertinvest: Warum sollten Investoren in Ihr Projekt P387 | MNB: Mahlsdorf - Stadtteil von Berlin investieren?

Nikita Martynov: Weil dieses Projekt ein sehr reifes und durchdachtes Projekt ist. Natürlich müssen wir vernünftig zu Ende bauen und auch alle Einheiten verkaufen, aber wir sind auf einem sehr guten Weg. Unser Produkt ist nachgefragt, trifft den Bedarf und den nötigen Standard im Neubausegment. Wir haben einschlägige Erfahrungen und wissen wie wir vorausschauend die Prozesse eines Bauträgerprojektes parallelisieren und für entstehende Probleme/Herausforderungen stets Lösungen herbeiführen. Der Standort Berlin ist und bleibt ein Magnet für Jung und Alt und zwar sowohl für Leute aus Deutschland, aber auch aus anderen Ländern, die ihr neues Zuhause in Berlin gefunden haben oder finden wollen.

dagobertinvest: Wie schätzen Sie die Lage des aktuellen Projekts ein? Was macht die Stadt Berlin gerade als Immobilienstandort so attraktiv?

Nikita Martynov: Wir sind sicherlich eindeutig am Stadtrand von Berlin. Aber genau dies ist unser Vorteil, weil die Lage gibt einem die Möglichkeit jederzeit bequem in die Stadt zu kommen, bietet aber alle Vorzüge eines etwas ländlichen ruhigem Vorstadtlebens. In Fakten bezogen auf die Mikrolage heißt es:

• Restaurant oder Imbiss mit kleinem Wochenmarkt: 1 Min zu Fuß
• Supermarkt "Netto": 3 Min zu Fuß oder 8 min ReWe mit weiteren Geschäften eines Nahversorgungszentrum
• S-Bahnstation Birkenstein: 8 Min zu Fuß
• 3 x Kitas: 1 bis 10 Min zu Fuß
• 2 x Grundschulen: 5 bis 15 Min mit dem Fahrrad
• Einstein-Gymnasium / Oberschule Mahlsdorf-Kaulsdorf: 10 bis 15 Min mit dem Fahrrad
• Kaulsdorfer Seen: 20 Min mit dem Fahrrad
• Großer Müggelsee: 20 Min mit dem Auto
• Alexanderplatz: 40 Min mit der S-Bahn

Eigentlich ideal und Sie werden lachen, aber ich selber ziehe es in Erwägung meine Wohnung in Charlottenburg-Wilmersdorf Nähe Ku`damm gegen eine wesentlich größere Einheit in unserem Projekt zu tauschen. Den Kauf und somit Ortswechsel diskutiere ich mit meiner Frau aktuell. Noch wehrt sie sich. *lacht*

Über Berlin als Metropole und eine absolute Hauptstadt als Magnet braucht man nicht viel zu sagen und die Attraktivität spricht seit Jahren für sich. Inzwischen sind auch sehr große Konzerne aus Deutschland aber auch aus Europa und Asien mit ihren Headquarters oder Teilbetrieben in Berlin omnipräsent, über die Start-Up- oder IT Szene ganz zu schweigen. Hier lässt sich auch ergänzend sagen, dass auch der s.g. Speckgürtel rund um Berlin mit den zahlreichen Gemeinden und Ortschaften in Brandenburg seit Jahren auch davon profitieren. Das Land Brandenburg betreibt eine sehr gute Förderungspolitik für die Wirtschaft und schafft es immer wieder internationale Konzerne nach Brandenburg zu lotsen. Tesla in Grünheide ist ein gutes Beispiel dafür. Übrigens auch nur ca. 25 Minuten mit dem Auto entfern von unserem Projekt-Standort. Unser Standort ist auch geographisch ganz gut geeignet für Leute, die nicht ganz nach Brandenburg ziehen wollen aber doch weiter ins Grüne.